Das Dokument "ZAK" kurz erklärt.

A Grundstückkosten:

Der Erwerb eines Grundstücks ist der erste Schritt in Richtung der Realisierung eines Neubauprojekts, bringt jedoch eine Vielzahl an verschiedenen Kostenpunkten mit sich.

Kaufpreis: Der Kaufpreis ist wahrscheinlich die signifikanteste finanzielle Belastung beim Erwerb eines Grundstücks. Dieser Preis ist von zahlreichen Faktoren abhängig, wie der Lage, der Größe, der Beschaffenheit des Grundstücks, der vorhandenen Infrastruktur und den regionalen Marktkonditionen. Der Kaufpreis wird zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ausgehandelt und im Kaufvertrag festgelegt.

Handänderungskosten: Mit dem Grundstückserwerb verbunden sind auch die Handänderungskosten, welche üblicherweise Grunderwerbsteuer, Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung, sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision beinhalten. Diese Kosten variieren je nach Standort und den jeweiligen lokalen Vorschriften und Tarifen.

Rückbauten: Existieren auf dem erworbenen Grundstück Altbauten oder sonstige Strukturen, die für das neue Bauprojekt weichen müssen, entstehen zusätzliche Rückbaukosten. Diese Kosten umfassen den gesamten Prozess von der Planung über die eigentliche Demontage oder Abriss bis hin zur Entsorgung der Bauabfälle. Rückbauten können auch mit hohen Kosten verbunden sein, insbesondere wenn es sich um Gebäude handelt, die Asbest oder andere gefährliche Materialien enthalten.

Grundstückskosten sind daher nicht nur durch den Anschaffungspreis charakterisiert, sondern auch durch zusätzliche finanzielle Verpflichtungen, die im Rahmen der Grundstückstransaktion anfallen. Es ist entscheidend, dass Bauherren diese nicht zu unterschätzenden Aufwendungen in ihre Gesamtbudgetplanung mit einbeziehen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden und die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens zu gewährleisten.

B Gebäudetaten und Gebäudekosten:

Gebäudedaten:

Die Gebäudedaten sind ein zentraler Aspekt bei der Planung und Realisierung von Bauvorhaben. Sie geben Aufschluss über die Dimensionen und das Volumen des geplanten Gebäudes und sind daher von grundlegender Bedeutung für die Berechnung der Kosten sowie für die Einhaltung baulicher Vorschriften.

Geschossflächen: Diese Angaben beziehen sich auf die Summe aller Flächen der einzelnen Etagen eines Gebäudes (ohne Keller). Die Geschossfläche umfasst die Grundfläche der Wohn- und Nutzräume sowie aller zusätzlichen Flächen wie Flure, Treppenhäuser pro Stockwerk. Die Berechnung der Geschossflächen ist entscheidend, um die Nutzungseffizienz und Möglichkeiten des Gebäudes zu planen und zu optimieren.

Nettowohnfläche: Die Nettowohnfläche beschreibt die Summe aller Räume, die ausschließlich zum Wohnen gedacht sind. Sie ist ein Schlüsselfaktor zur Bestimmung des Wohnwerts und wird häufig herangezogen, um die Wohnqualität und den Wohnkomfort zu bewerten.

Umbauter Raum (Kubatur): Der umbaute Raum ist das gesamte Volumen, das durch die Außenwände des Gebäudes eingeschlossen wird. Die Kubatur ist besonders wichtig für die Berechnung von Heiz- und Energiebedarf sowie für die Schätzung der Baumaterialien und der Konstruktionskosten. Zudem spielen die Angaben zur Kubatur eine große Rolle bei der Einhaltung bestimmter Bauvorschriften und städtebaulicher Richtlinien, wie beispielsweise der Ausnutzungsziffer.

B Gebäudekosten:

Die Gebäudekosten bei einem Neubau bilden den Hauptteil der Investition in ein Bauprojekt und setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Diese Kosten sind von entscheidender Bedeutung, um eine detaillierte und genaue Budgetplanung sicherzustellen. Die zentralen Säulen der Gebäudekosten umfassen die Bauteilkalkulation, das Leistungsverzeichnis (LV) und die finanziellen Mittel für Optionen, die als Budget für Erweiterungen und Kundenwünsche vorgesehen sind.

Bauteilkalkulation: Die Bauteilkalkulation bietet eine Übersicht über die Kosten, die für die verschiedenen Bauteile des Gebäudes anfallen. Dies umfasst Elemente wie das Fundament, die Wände, das Dach, die Fenster und Türen sowie die technischen Installationen. Die Kalkulation basiert auf standardisierten Einheiten und Mengengerüsten und ermöglicht eine vorläufige Abschätzung der Material- und Arbeitskosten für die Errichtung des Gebäudes.

Optionen als Budget: Neben den unmittelbaren Kosten für den Bau des Gebäudes gibt es auch Posten, die als Budget für verschiedene Optionen und Zusatzleistungen vorgesehen sind. Dazu gehören beispielsweise Carports oder Garagen und Photovoltaikanlagen. Diese Elemente erhöhen nicht nur den Komfort und die Funktionalität, sondern steigern auch den Wert der Immobilie und tragen zur Nachhaltigkeit des Gebäudes bei. Zusätzlich werden hier explizite Kundenwünsche berücksichtigt, die individuelle Anpassungen des Standarddesigns oder besondere Ausstattungsmerkmale verlangen. Diese Wünsche werden in der Regel nach Absprache mit den Bauherren als separate Posten kalkuliert, um eine klare Kostenzuordnung zu ermöglichen.

C Vorbereitungsarbeiten:

Diese bilden bei einem Neubau die erste Phase des Bauprozesses und schaffen die Grundlage für alle folgenden Baumaßnahmen. Diese Arbeiten umfassen mehrere wesentliche Schritte, die zur Vorbereitung des Baugrundes und zur Herstellung der nötigen Anschlüsse an die Infrastruktur notwendig sind.

Humusabtrag: Der erste Schritt in den Vorbereitungsarbeiten ist oft der Humusabtrag, also die Entfernung der fruchtbaren Mutterbodenschicht. Dies ist notwendig, um eine tragfähige Grundlage für die Fundamente des Neubaus zu schaffen.

Aushub: Anschließend erfolgt der Aushub für die Grundfläche des Gebäudes. Hierbei wird Erdreich bis zur geplanten Tiefe des Kellers oder der Bodenplatte entfernt. Bei dieser Arbeit wird oft auf die Ergebnisse der Baugrunduntersuchung zurückgegriffen, da sie die Beschaffenheit des Bodens und die notwendigen Maßnahmen zur Sicherstellung der Standfestigkeit des Gebäudes aufzeigen.

Erschließung: Ebenfalls von großer Bedeutung ist die Erschließung des Gebäudes an die bestehenden Versorgungsnetze. Hierzu gehören die Anschlüsse an die Kanalisation sowie die Zuführung von Wasser, Abwasser und Strom. Diese Arbeiten erfordern Koordination mit den lokalen Versorgungsbetrieben und entsprechenden Fachfirmen, um die Einhaltung aller Vorschriften und Normen zu gewährleisten.

Weitere Baunebenkosten: Zusätzlich zu diesen physischen Vorbereitungsmaßnahmen müssen auch diverse andere Baunebenkosten berücksichtigt werden. Dazu gehören notwendige Versicherungen wie Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherungen, die das Bauprojekt gegen verschiedene Risiken absichern. Eine Baugrunduntersuchung kann erforderlich sein, um die Qualität des Untergrunds zu beurteilen und um sicherzustellen, dass das Fundament entsprechend dimensioniert wird, um spätere Setzungen oder Schäden zu vermeiden.

Umgebungsarbeiten:

Die Kalkulation der Umgebungsarbeiten bei einem Neubau stellt eine Herausforderung dar, da Kundenwünsche in dieser frühen Phase oftmals noch nicht klar definiert sind. Zusätzlich fällt es manchen Bauherren schwer, sich konkrete Vorstellungen der Außenanlagen ohne die fertige visuelle Basis des Neubaus zu machen. Daher basieren Kostenschätzungen für Umgebungsarbeiten zu Beginn meist auf allgemeinen Standards und durchschnittlichen Werten, welche jedoch im Verlauf des Bauprozesses angepasst werden müssen, sobald die Kundenvorstellungen konkreter ausformuliert werden. Diese Flexibilität erlaubt es, auf individuelle Gestaltungswünsche und Anforderungen des Bauherrn einzugehen, sobald diese klarer formuliert sind.

Baunebenkosten:

Die Baunebenkosten eines Bauvorhabens umfassen verschiedene Dienstleistungen und Gebühren, die für die Durchführung und Genehmigung des Projekts erforderlich sind, aber nicht direkt mit den Bauarbeiten selbst zusammenhängen.

Terrainaufnahmen ermöglichen eine genaue Erfassung der Beschaffenheit und Topographie des Baugrundstücks. Diese Daten sind notwendig für die Planung des Bauvorhabens, insbesondere für den Entwurf des Gebäudes und die Positionierung auf dem Grundstück.

Energienachweise sind erforderlich, um zu belegen, dass das geplante Gebäude den geltenden Energievorschriften und Standards entspricht. Hierzu zählen beispielsweise Nachweise zum Wärmeschutz und zur Energieeffizienz des Gebäudes, welche in der Regel von spezialisierten Ingenieuren erstellt werden.

Baubewilligungsgebühren sind Gebühren, die an die zuständigen kommunalen oder regionalen Behörden für das Prüfen und Genehmigen des Bauprojekts bezahlt werden müssen. Diese Kosten können je nach Standort, Größe und Art des Bauprojekts variieren.

Geometerkosten entstehen durch die Vermessung des Grundstücks und die genaue Festlegung der Grenzpunkte sowie für die Erstellung eines Lageplans, der üblicherweise für die Baugenehmigung erforderlich ist. Geometer sorgen dafür, dass das Bauvorhaben exakt in die vorhandenen Katasterpläne eingetragen wird.

Die Wasseranschlussgebühren decken die Kosten für den Anschluss des Gebäudes an das öffentliche Wasserversorgungsnetz ab. Sie können auch die Installation eines Wasserzählers beinhalten, welcher den Wasserverbrauch des Haushalts misst.

Die Abwasseranschlussgebühren beziehen sich auf die Kosten für die Verbindung des Gebäudes mit dem öffentlichen Kanalisationsnetz, wodurch das Abwasser sicher und hygienisch entsorgt wird.

Stromanschlussgebühren werden erhoben, um das Gebäude an das Stromnetz anzuschließen. Diese umfassen oftmals die Errichtung der nötigen Leitungen, Installationen und gegebenenfalls den Zähler, der den Stromverbrauch des Gebäudes erfasst.

Bitte beachten Sie: Die Aufstellung der Anlagekosten, kurz "ZAK", ist ein wichtiges Instrument zur Budgetierung eines Bauprojekts. Die darin enthaltenen Kostenschätzungen sind vorläufig und dienen als erste Orientierung – sie sind nicht bindend und können sich im Laufe des Projekts noch ändern. Die veranschlagten Budgetpositionen des Gebäudes, sowie die vorläufigen Berechnungen der Grundstück-Nebenkosten, der Erschließungskosten und weiterer Baunebenkosten, reflektieren den aktuellen Stand der Planung und unterliegen daher Schwankungen. Diese Kostenaufstellungen werden regelmäßig aktualisiert, um sich an den fortschreitenden Planungs- und Bauprozess anzupassen.