Fallstudie Mehrfamilienhaus Wirtschaftlichkeit

Bei einem Mehrfamilienhaus entscheidet nicht allein der Kaufpreis des Grundstücks über den Erfolg. Bereits ein zusätzliches Treppenhaus, eine ungünstige Wohnungsgrösse oder ein hoher Anteil an Verkehrsfläche kann die Rechnung spürbar verändern. Die Frage hinter der Fallstudie Mehrfamilienhaus Wirtschaftlichkeit lautet deshalb: Wie lässt sich ein individuell geplantes Wohnhaus so entwickeln, dass Architektur, Vermietbarkeit und Kosten von Anfang an zusammenpassen?

Das folgende Beispiel zeigt einen typischen Entscheidungsprozess in der frühen Projektphase. Die Zahlen sind als realitätsnahe Modellannahmen zu verstehen, nicht als verbindliches Angebot. Denn Grundstück, Baureglement, Ausbaustandard, Finanzierung und Marktmieten sind bei jedem Bauvorhaben anders. Gerade deshalb braucht es eine Planung, die Annahmen früh sichtbar macht und Entscheidungen auf eine belastbare Grundlage stellt.

Ausgangslage: Aus einem Grundstück ein tragfähiges Projekt machen

Eine private Bauherrschaft besitzt ein gut erschlossenes Grundstück in einer regionalen Zentrumsgemeinde im Raum Bern. Die Lage ist nachgefragt, der öffentliche Verkehr gut erreichbar, und die zulässige Ausnützung eröffnet Raum für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen. Das Ziel ist klar: Ein Teil der Wohnungen soll langfristig vermietet werden, während die Bauherrschaft eine Wohnung selbst bezieht.

Die erste Idee sieht drei Geschosse mit je zwei Wohnungen vor. Geplant sind vier 3,5-Zimmer-Wohnungen mit rund 92 Quadratmetern Wohnfläche sowie zwei 4,5-Zimmer-Wohnungen mit je rund 112 Quadratmetern. Dazu kommen eine Einstellhalle, Nebenräume, ein Lift und ein gemeinschaftlich nutzbarer Aussenbereich. Insgesamt entstehen rund 592 Quadratmeter vermiet- beziehungsweise nutzbare Wohnfläche.

Auf den ersten Blick wirkt diese Aufteilung logisch. Doch die Wirtschaftlichkeit entsteht nicht automatisch, nur weil möglichst viele Quadratmeter gebaut werden. Jede Fläche muss eine Funktion erfüllen. Grosszügige Eingangsbereiche und attraktive Balkone stärken die Wohnqualität und können die Vermietung erleichtern. Zu breite Korridore, komplizierte Gebäudeecken oder überdimensionierte Nebenflächen erhöhen dagegen Baukosten, ohne den Ertrag im gleichen Mass zu steigern.

Fallstudie Mehrfamilienhaus Wirtschaftlichkeit: Die Rechnung beginnt beim Entwurf

Für die Vorstudie werden die Kosten nicht nur pauschal pro Quadratmeter geschätzt. Eine Bauteilkalkulation gliedert das Projekt nach Bauteilen und Leistungen: Aushub, Rohbau, Gebäudehülle, Fenster, Haustechnik, Sanitäranlagen, Ausbau, Umgebung, Einstellhalle sowie Planung und Gebühren. Dadurch wird früh erkennbar, welche Entscheidungen den Kostenrahmen besonders beeinflussen.

In dieser Fallstudie liegt die erste Kostenschätzung für das Gebäude inklusive Einstellhalle, Umgebung und Nebenkosten bei rund 4,65 Millionen Franken. Das Grundstück wird separat betrachtet, weil sein Wert stark von Erwerbszeitpunkt und Lage abhängt. Bei einer Gesamtwohnfläche von 592 Quadratmetern entspricht dies rund 7’850 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Kennzahl ist hilfreich, aber sie erklärt noch nicht, ob das Projekt wirtschaftlich trägt.

Entscheidend ist die Zusammensetzung der Summe. Die Einstellhalle verursacht hohe Kosten, schafft jedoch in dieser Lage einen klaren Vermietungsvorteil. Der Lift ist bei drei Geschossen nicht in jeder Konstellation zwingend, erhöht aber die Alltagstauglichkeit und erweitert die Zielgruppe. Eine hochwertige Gebäudehülle und eine sorgfältig geplante Haustechnik senken langfristig den Energiebedarf, verlangen jedoch eine höhere Anfangsinvestition. Die richtige Lösung ist daher selten die günstigste Variante im Moment. Sie muss über die geplante Nutzungsdauer überzeugen.

Im Entwurf wird deshalb eine Alternative geprüft: Statt sechs unterschiedlich geschnittener Wohnungen wird das Gebäude einfacher strukturiert. Nasszellen und Küchen liegen übereinander, die Tragstruktur wird regelmässiger, und die Gebäudehülle erhält weniger Vor- und Rücksprünge. Die Wohnqualität bleibt erhalten, weil die Grundrisse klarer zoniert und die Aussenräume gezielt ausgerichtet werden. Die Kostenschätzung sinkt um rund 180’000 Franken. Gleichzeitig verbessert sich die Ausführbarkeit auf der Baustelle, weil weniger Sonderdetails koordiniert werden müssen.

Ertragspotenzial realistisch beurteilen

Die erwarteten Mieterträge dürfen nicht aus Wunschwerten abgeleitet werden. Vergleichsmieten im näheren Umfeld, Lagequalität, Wohnungsgrössen und die tatsächliche Ausstattung geben die Richtung vor. Für das Modell wird mit Nettomieten von durchschnittlich 245 Franken pro Quadratmeter und Jahr gerechnet. Daraus ergibt sich bei Vollvermietung ein jährlicher Nettomietertrag von rund 145’000 Franken.

Hinzu kommen Einnahmen aus den Einstellplätzen. Bei acht Plätzen zu monatlich 130 Franken entstehen rund 12’500 Franken pro Jahr. Der potenzielle Bruttoertrag beträgt damit etwa 157’500 Franken jährlich. Davon sind Leerstände, Bewirtschaftung, Unterhalt, Rückstellungen und nicht überwälzbare Betriebskosten abzuziehen. Wer diese Positionen zu knapp ansetzt, rechnet sich ein Projekt schöner, als es im Betrieb sein wird.

Für die langfristige Betrachtung wird deshalb mit einem vorsichtigen Abzug von 18 Prozent gerechnet. Der verbleibende Nettoertrag vor Finanzierung liegt bei rund 129’000 Franken pro Jahr. Setzt man diesen Ertrag ins Verhältnis zu den gesamten Anlagekosten inklusive Grundstück, lässt sich beurteilen, ob die Rendite zu Lage, Risiko und Finanzierungsstruktur passt. Für eine Eigennutzung ist die reine Rendite allerdings nicht der einzige Massstab. Sie wird durch Wohnqualität, langfristige Vermögensbildung und die Flexibilität für spätere Lebensphasen ergänzt.

Warum die Finanzierung früh in die Planung gehört

Ein Mehrfamilienhaus kann auf dem Papier rentabel sein und dennoch zu wenig Spielraum bieten. Das passiert, wenn der Fremdfinanzierungsanteil, die Zinssituation oder die Tragbarkeit zu spät berücksichtigt werden. Deshalb sollten Kostenplanung und Finanzierungsstrategie parallel entstehen.

Im vorliegenden Beispiel wird geprüft, wie sich unterschiedliche Zinssätze auf den jährlichen Mittelbedarf auswirken. Ebenso relevant ist die Frage, ob alle Wohnungen vermietet werden oder ob die selbst genutzte Wohnung aus der Ertragsrechnung herausfällt. Die selbst genutzte Fläche schafft persönlichen Nutzen, reduziert aber den laufenden Mietertrag. Das ist kein Widerspruch, sondern eine bewusste Priorität, die im Projektauftrag klar benannt werden muss.

Auch die Etappierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, sie ist aber nicht immer möglich. Wenn Baurecht, Haustechnik oder Erschliessung eine Gesamtlösung verlangen, führt eine vermeintliche Einsparung durch Aufschub später oft zu Mehrkosten. Eine frühe Machbarkeitsstudie zeigt, welche Spielräume tatsächlich bestehen und welche Annahmen nicht verhandelbar sind.

Flächeneffizienz ohne Verlust an Wohnqualität

Die stärkste Stellschraube liegt oft im Grundriss. Eine gut geplante 3,5-Zimmer-Wohnung mit sinnvoller Möblierbarkeit, ausreichend Stauraum und einem geschützten Aussenraum kann am Markt überzeugender sein als eine grössere Wohnung mit langen Korridoren und schlecht nutzbaren Zimmern. Wirtschaftlichkeit und Architektur stehen nicht gegeneinander. Sie verlangen vielmehr eine präzise Planung.

Bei der Überarbeitung des Beispiels werden die Wohnungsgrössen nur leicht angepasst. Die vier kleineren Wohnungen verlieren je zwei Quadratmeter Verkehrsfläche, ohne dass die Räume enger wirken. Zusammen entstehen acht Quadratmeter zusätzliche Hauptnutzfläche. Gleichzeitig reduzieren sich einige Innenwände und Türanschlüsse. Der Effekt auf die Gesamtkosten ist begrenzt, aber über die Anzahl Wohnungen und die gesamte Nutzungsdauer sinnvoll.

Wichtig ist auch die Wahl des Ausbaustandards. Ein dauerhaftes, stimmiges Materialkonzept ist meist sinnvoller als ein möglichst luxuriöser Ausbau in jeder Wohnung. Mieterinnen und Mieter bewerten Tageslicht, Raumgefühl, Stauraum, Aussenbezug und Lage oft höher als einzelne kostspielige Ausstattungsdetails. Dort, wo Belastung und Gebrauch hoch sind, lohnt sich Qualität. Dort, wo sich Mehrkosten kaum in Wohnwert oder Ertrag übersetzen lassen, ist Zurückhaltung angebracht.

Risiken sichtbar machen statt pauschal reservieren

Eine Kostenreserve ist notwendig, ersetzt aber keine Planung. In der frühen Phase liegen Unsicherheiten beispielsweise bei Baugrund, Werkleitungen, Auflagen, Materialpreisen und Detailausbildung. Je klarer das Vorprojekt, desto gezielter können Risiken bewertet und im Budget berücksichtigt werden.

Eine 3D-Visualisierung unterstützt diesen Prozess nicht nur gestalterisch. Sie hilft der Bauherrschaft, Volumen, Aussenräume, Fassaden und Wohnungszuschnitte räumlich zu verstehen. Das reduziert späte Änderungswünsche, die im Bauprozess teuer werden können. Parallel sorgt eine strukturierte Bauleitung dafür, dass Entscheidungen, Schnittstellen und Kosten während der Realisierung nachvollziehbar bleiben.

Für Bauherrschaften ist Transparenz deshalb mehr als eine Kostenzahl am Ende einer Tabelle. Sie bedeutet zu wissen, welche Qualität im Budget enthalten ist, welche Varianten welchen Mehrwert schaffen und an welchen Punkten eine Entscheidung Auswirkungen auf Ertrag, Unterhalt oder Termin hat.

Ein wirtschaftliches Mehrfamilienhaus entsteht nicht durch maximale Verdichtung oder den tiefstmöglichen Quadratmeterpreis. Es entsteht, wenn Grundstück, Entwurf, Bauteilkalkulation, Mietertrag und Finanzierung als eine gemeinsame Aufgabe geplant werden. Wer diese Zusammenhänge früh prüft, gewinnt die Sicherheit, das Projekt mit klaren Prioritäten weiterzuentwickeln - von der ersten Idee bis zur schlüsselfertigen Übergabe.